Cuidados ao Comprar um Imóvel - 5 Passos para Não Ter Dor de Cabeça

O sonho da casa própria é algo almejado por muitos, mas requer cuidados essenciais para que não se torne um pesadelo. Neste artigo, a Alessandro Junqueira Advocacia apresenta cinco passos fundamentais para garantir uma compra segura e sem contratempos.

I. Documentação do Imóvel e do Vendedor Documentação do Vendedor (Pessoa Jurídica)

1. Cópia do CNPJ: Confirma a existência legal da empresa.

2. Cópia autenticada do contrato social/estatuto social: Especifica a estrutura e as atividades da empresa.

3. Registro de alterações no contrato social na Junta Comercial: Demonstra mudanças na composição ou nos objetivos da empresa.

4. Certidão de quitação de tributos federais: Garante que a empresa não possui dívidas fiscais.

5. Certidões negativas: Certificam a ausência de débitos tributários e trabalhistas.
   

Documentação do Vendedor (Pessoa Física)

1. Cópia do RG e CPF: Verifica a identidade do vendedor.

2. Certidão de nascimento atualizada: Confirma o estado civil do vendedor.

3. Certidão negativa do INSS e do FGTS: Verifica a regularidade fiscal e previdenciária.

4. Certidão negativa de débitos tributários: Assegura que não há dívidas com as Fazendas Federal, Estadual e Municipal.

5. Certidões da justiça estadual e federal: Checa possíveis processos cíveis, criminais e execuções fiscais.

6. Certidão negativa da justiça do trabalho: Verifica a ausência de processos trabalhistas.

7. Certidão negativa da justiça federal: Confirma a inexistência de litígios na justiça federal.
   

Documentação do Imóvel

1. Título de propriedade com registro: Confirma a propriedade do imóvel.

2. Certidão negativa de ônus reais: Assegura que o imóvel está livre de dívidas.

3. Certidão negativa de IPTU: Verifica que não há dívidas de imposto sobre a propriedade.

4. Averbação da construção junto ao Registro de Imóveis: Registra a construção formalmente.

5. Registro de ações rei-persecutórias e alienações: Garante que o imóvel não foi vendido informalmente.

6. Cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA: Comprova o pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliação.

7. Carta de “Habite-se”: Certifica que a construção está habitável.

8. Planta baixa: Descreve a estrutura do imóvel.

9. Certidão enfitêutica: Necessária para terrenos foreiros.

10. A.R.T. do engenheiro responsável pela obra: Responsabilidade técnica da construção.

11. Opção de compra e venda preenchida corretamente: Formaliza a intenção de compra.
    

II. Pesquisa do Vendedor Verificação do Histórico do Vendedor

• Reclamações e restrições creditícias: Consulte órgãos de defesa do consumidor e sistemas de proteção ao crédito.

• Antecedentes criminais: Verifique possíveis antecedentes criminais.

• Reputação comercial: Pesquise avaliações de outros clientes.
  

III. Realização de Vistoria

Itens a Serem Verificados na Vistoria

1. Parte Hidráulica: Cheque por vazamentos, entupimentos e infiltrações.

2. Parte Elétrica: Verifique as condições da fiação e instalações elétricas.

3. Armários Embutidos: Avalie o estado de conservação e a presença de cupins.

4. Pisos: Identifique imperfeições e estufamentos.

5. Telhado/Laje: Inspecione as condições das telhas e possíveis infiltrações.
   

IV. Avaliação da Capacidade de Pagamento

Planejamento Financeiro

• Renda Familiar: Calcule o impacto do financiamento sobre a renda familiar (idealmente não exceder 20-30%).

• Reserva Financeira: Tenha uma reserva para imprevistos financeiros.
  

V. Cuidados ao Comprar um Imóvel na Planta

Verificações Importantes

1. Qualidade de Obras Anteriores: Visite e verifique a qualidade de construções anteriores da construtora.

2. Documentação de Divulgação: Guarde todo material promocional para referências futuras.

3. Matrícula Global: Verifique no cartório de Registro de Imóveis.

4. Cópia do Memorial de Incorporação: Necessário para a legalidade da venda.

5. Análise do Contrato: Verifique a clareza e detalhamento do contrato de compra e venda.

6. Taxas e Impostos: Planeje-se para o pagamento de ITBI e emolumentos cartorários.

7. Metragem do Imóvel: Verifique a conformidade da metragem prometida.

8. Taxa de Decoração: Cuidado com cobranças abusivas e verifique a legalidade.

9. Índice de Correção Monetária: Entenda como as parcelas serão corrigidas durante e após a obra.

10. Imóvel Decorado: Verifique o que está incluído no imóvel entregue.

11. Possibilidade de Transferência do Contrato: Verifique as condições de cessão de direitos.

12. Prazo de Entrega: Assegure que o prazo de entrega esteja claramente definido.

13. Pagamento Durante a Obra: Tente pagar o máximo possível durante a obra para evitar aumentos significativos no saldo devedor.
    

Esses passos são essenciais para garantir que a compra do seu imóvel seja segura e bem-sucedida. A Alessandro Junqueira Advocacia está à disposição para orientar e assistir em todas as etapas do processo, proporcionando a segurança jurídica necessária para a realização do seu sonho.